На практике участились случаи обращения граждан с такой ситуацией: оформляли продажу квартиры (транспортных средств, дач и т.п.), но продать не смогли, так как все имущество находится в налоговом залоге.
Причина – наличие задолженности по налогу на недвижимое имущество за предыдущие года. Задолженность по налогам дает право налоговым органам взять все имущество неплательщика в налоговый залог, т.е. обременить имущество в том числе, запретом на продажу. Конечно же, при существовании обременений ни один из нотариусов или другой гос. регистратор не оформит сделку.
Чтобы избежать такой ситуации и сюрпризов при оформлении сделок, а также судов с налоговой службой, необходимо знать причины ее возникновения.
Этот вопрос несомненно актуален еще по той причине, что налог на недвижимость (полное название – налог на недвижимое имущество, отличное от земельных участков), некоторым из нас до 1 сентября 2021 года придется заплатить.
Все правила по оплате этого налога содержится в ст. 266 Налогового кодекса Украины.
Начнем с того, что налог оплачивается как гражданами Украины, так и иностранцами, а также юридическими лицами. Особенности оплаты налога юридическими лицами в контексте данной статьи не рассматривается.
Платить придется как за жилые помещения, так и за нежилые.
Но не все граждане платят этот налог, есть исключения, в том числе: проживающие в не приватизированных квартирах, общежитиях, домах, которые непригодные для жилья или аварийные, а также, чьи дома расположены в зонах отчуждения.
Налог на недвижимость не платят также за жилые помещения, которые принадлежат многодетным или приёмным семьям, у которых воспитываются пять и больше детей, детям-сиротам, детям, лишенным родительского попечительства, детям с инвалидностью, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не больше одного такого объекта на ребенка.
При расчете налога берется общая (не жилая!) площадь всей недвижимости, которая принадлежит конкретному лицу, в том числе части от целого объекта.
Касаемо оплаты за часть недвижимости, следует отметить, что квартира, например, может принадлежать одному человеку полностью, а может принадлежать только частично. При этом, другая часть квартиры может быть собственностью другого лица или лиц. В этом случае право собственности может быть либо в общей частичной собственности либо в общей совместной собственности (например, имущество, приобретенное в браке).
В этом случае, законодатель обозначил, что, если объект недвижимости принадлежит на праве общей частичной собственности или поделен в натуре, тогда каждый собственник части объекта платит за себя. Если же недвижимость в общей совместной собственности, тогда решение принимается по взаимному согласию собственников.
Теперь о размерах льгот, предусмотренных налоговым законодательством. а именно база налогообложения уменьшается:
- для квартиры/квартир независимо от их количества – на 60 кв.м.;
- жилой дом/дома независимо от их количества – на 120 кв.м.;
- в случае одновременного владения квартиры/квартир и дома/домов, в том числе их части – на 180 кв.м.
Например, если в собственности квартира общей площадью 60 кв.м. и меньше, тогда налог на недвижимость не оплачивается. Если квартира больше квадратуры, тогда от общей площади отнимается льгота (60 кв.м.) и налог рассчитывается по оставшимся метрам.
Но эти льготы не касаются граждан, в собственности которых один объект или несколько объектов, площадь которых превышает 300 кв.м., или если объект/объекты используются с целью получения дохода (сдаются в аренду и т.п.).
Теперь о размере налога на недвижимость. Размер налога устанавливается решениями местных органов, т.к. это налог на недвижимость - местный налог. При этом, налог не должен превышать 1,5% от минимальной зарплаты. В 2021 году размер налога на недвижимость не должен превышать 70,8 грн. за каждый «лишний» метр.
Дополнительно к указанным сумам налога, те собственники, которые владеют жилой недвижимостью общей площадью больше 300 кв.м. или домом, больше чем 500 кв.м. оплачивают 25 000 грн. за каждый объект.
Налог рассчитывается налоговыми органами по месту регистрации граждан, а информация о наличии недвижимости берется с Государственного реестра вещественных прав на недвижимое имущество.
В 2021 году налог оплачивается за 2020 год, т.к. базовый налоговый период – календарный год.
Оплатить налог на недвижимость необходимо на протяжении 60 дней с дня вручения налогового уведомления-решения. Тут надо отметить, что налоговое уведомление должны прислать до 1 июля следующего года, который наступает за базовым налоговым периодом (то есть за предыдущий год, за который собственно оплачивается налог).
Налоговое уведомление должно быть отослано либо на адрес регистрации налогоплательщики (гражданам Украины), либо по месту нахождения имущества, которое находится в собственности (иностранным гражданам).
Тут надо обратить внимание на такой нюанс. Если плательщик не получил решение налогового органа, суды, на сегодняшний день, не берут этот факт во внимание при оспаривании налоговых уведомлений в суде. На налоговую возложена обязанность отправить уведомление про начисление налога, при чем отправить должны один раз. Если конверт с уведомлением вернулся обратно, налоговый орган считается реализовавшим свои обязательства по отправке. При этом, плательщики, которые не получили решения освобождаются от ответственности за неуплату налога, но сам налог обязаны оплатить.
Необходимо подчеркнуть, что налоговый орган может взыскивать налог на недвижимость за предыдущий периоды, но в границах сроков, определенных в п. 102.1 Налогового кодекса Украины (1095 дней).
Если Вы не согласны с решением налоговой, не надо сразу обращаться в суд. Возможно обратиться в налоговую службу по месту жительства с заявлением о сверке данных и на этом уровне уладить все разногласия.
В случае подтверждения правоты плательщика, предыдущие уведомления об оплате налога отменяются и принимаются новые с откорректированной информацией.
Необходимо также знать о последствиях неоплаты налога на недвижимость в случае получения уведомления-решения. Если Вы получили уведомление об оплате налога, но платеж по налогу задерживается на срок до 30 дней – размер штрафа 10% от сумы налога, а больше чем 30 дней - штраф 20% от суммы долга.
Если после окончания сроков оплаты налог не оплачен, тогда на сумму налогового долга начисляется пеня из расчета 120% годовых НБУ.
Еще есть один неприятный нюанс – налоговый залог. Это право налогового органа наложить на все имущество отягощение при наличии у плательщика долгов по налоговым обязательствам. Вот здесь и возникает ситуация, когда человек не сможет продать даже машину, не говоря уже о недвижимости.
Также, на сегодняшний день количество обращений налоговых органов в суды с целью взыскания с граждан долга по налогу на недвижимость возросло и, как правило, их удовлетворяют.
Конечно, каждая ситуация индивидуальна и зависит от вида недвижимости, правильного начисления налогового обязательства, других обстоятельств, которые позволяют уменьшить или вообще исключить уплату налога.
Поэтому, в случае необходимости, лучше обратится в налоговый орган или к адвокатам для понимания и решения ситуации, а не прятать голову в песок.
Также, рекомендую, особенно перед продажей имущества, проверить нет ли каких-либо препятствий для сделки, в том числе с помощью порталов электронной системы Гос. реестра прав на недвижимое имущество по ссылке https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1.
В любом случае, выход всегда найдется и главное, берегите здоровье!
Адвокат Лада Карповская
